Een schuur ombouwen tot woning, een bedrijfspand uitbreiden of een oud kantoor transformeren tot appartementen: veel plannen lopen vast op dezelfde vraag. Past dit binnen de regels van de gemeente? Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking is getreden, staan die regels in het omgevingsplan. Past een plan daar niet in, dan is dat niet automatisch het einde. Onder voorwaarden kan de gemeente toestemming geven om van het omgevingsplan af te wijken.

Van bestemmingsplan naar omgevingsplan

Onder de oude wetgeving had elke gemeente meerdere bestemmingsplannen. Onder de Omgevingswet heeft iedere gemeente één omgevingsplan voor het hele grondgebied. De bestaande bestemmingsplannen zijn daarin voorlopig opgenomen als zogeheten tijdelijk deel. Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om er een volwaardig omgevingsplan van te maken. In de praktijk betekent dit dat u voor veel locaties nog steeds met de regels uit het oude bestemmingsplan te maken heeft, alleen onder een nieuwe naam en binnen een nieuw wettelijk kader.

Binnenplans of buitenplans?

De Omgevingswet maakt onderscheid tussen twee situaties. Bij een binnenplanse omgevingsplanactiviteit staat in het omgevingsplan zelf al dat een activiteit met een vergunning is toegestaan, en onder welke voorwaarden. De gemeente toetst dan aan de regels die in het plan staan.

Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, kortweg BOPA, is dat anders. Uw plan is in strijd met het omgevingsplan, maar u vraagt de gemeente toch om een vergunning. Dat is vergelijkbaar met wat vroeger een afwijkingsvergunning of projectafwijkingsbesluit heette.

Waar toetst de gemeente op?

Bij een BOPA kijkt de gemeente of het plan past bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat klinkt abstract, maar het komt neer op de vraag of het plan ruimtelijk verantwoord is. Denk aan geluid, geur, verkeer, parkeren, water, natuur, bodem en de gevolgen voor omwonenden. Die afweging moet u als aanvrager onderbouwen. Een goede ruimtelijke motivering voor een BOPA is daarom vaak het belangrijkste onderdeel van de aanvraag. Afhankelijk van het plan zijn daarvoor ook onderzoeken nodig, zoals een akoestisch onderzoek, bodemonderzoek of stikstofberekening.

Let op: de gemeente heeft beleidsruimte. Ook een goed onderbouwd plan kan worden geweigerd als het niet past bij de ruimtelijke visie van de gemeente.

De procedure

In de meeste gevallen geldt voor een BOPA de reguliere procedure. De gemeente beslist dan in de regel binnen acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. Voor bepaalde, vaak ingrijpendere plannen geldt de uitgebreide procedure. Die duurt langer en kent een ontwerpbesluit waarop belanghebbenden een zienswijze kunnen indienen.

Daarnaast kan de gemeenteraad gevallen aanwijzen waarin participatie verplicht is, of waarin de raad een bindend advies moet geven. Het loont dus om vooraf na te gaan welke regels uw gemeente hanteert.

Bezwaar en beroep

Ook omwonenden en andere belanghebbenden hebben rechten. Bij de reguliere procedure kunnen zij na het besluit bezwaar maken bij de gemeente, en daarna in beroep gaan bij de rechter. Bij de uitgebreide procedure dienen zij eerst een zienswijze in op het ontwerpbesluit. Een zorgvuldige onderbouwing en vroegtijdig overleg met de omgeving verkleinen de kans dat een vergunning later sneuvelt.

BOPA of wijziging van het omgevingsplan?

Een BOPA is bedoeld voor concrete projecten. Gaat het om een grotere of structurele ontwikkeling, zoals een nieuwe woonwijk, dan ligt een wijziging van het omgevingsplan vaak meer voor de hand. Dat traject duurt langer, maar legt de nieuwe regels blijvend vast. Welke route het beste past, hangt af van de omvang van het plan en het beleid van de gemeente. Een ruimtelijk adviesbureau zoals BJZ.nu kan helpen die keuze te maken en de onderbouwing op te stellen.

Samengevat

Past uw plan niet in het omgevingsplan, dan biedt de Omgevingswet met de buitenplanse omgevingsplanactiviteit een route om toch een vergunning te krijgen. De sleutel is een goede ruimtelijke onderbouwing en een zorgvuldige voorbereiding. Wie op tijd begint, met de gemeente overlegt en de omgeving betrekt, vergroot de kans op een vergunning die ook juridisch overeind blijft.